1. Khái niệm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là gì?
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định pháp luật về đất đai.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự đặc thù bởi đó là việc lưu thông đất đai – một loại tư liệu sản xuất đặc biệt. Vì vậy, việc quy định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất cũng mang tính chất đặc thù.
Trong trường hợp trao đổi tài sản thông thường, các chủ thể trong hợp đồng có quyền đổi tài sản này lấy tài sản khác với giá trị và chức năng… khác nhau. Còn hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ được phép chuyển đổi cho nhau quyền sử dụng đất từ chủ thể này qua chủ thể khác. Pháp luật về đất đai không hạn chế việc chuyển đổi quyền sử dụng đất với các loại đất khác nhau.
Trong hợp đồng trao đổi tài sản, pháp luật không quy định | thời hạn của hợp đồng và mục đích sử dụng của tài sản. Còn hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, quy định mục đích sử dụng các chủ thể nhận quyền sử dụng đất loại nào phải sử dụng đúng mục đích của loại đất đó.
Trong hợp đồng trao đổi tài sản, hai bên có thể thỏa thuận để không buộc một bên thanh toán giá chênh lệch thì trong hợp đồng chuyển đổi sử dụng đất, pháp luật quy định: Trong trường hợp có sự chênh lệch về giá trị mà một bên không đòi bên kia phải thanh toán chênh lệch thì Nhà nước buộc phải tính khoản chênh lệch cao hơn đó theo quy định của pháp luật về thuế chuyển quyền sử dụng đất.
2. Chủ thể của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất đơn giản nhất trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển đổi được thực hiện thông qua hợp đồng để các bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho nhau.
Các bên tham gia hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là bên chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận quyền sử dụng đất.
Chủ thể của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình. Các chủ thể khác không có quyền trao đổi đất. Đối với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất thì bên chuyển quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này đồng thời là bên nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất kia.
Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất
3. Hình thức và nội dung của hợp đồng
3.1. Hình thức của hợp đồng
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có thể công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên (điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013). Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải làm thủ tục và đăng ký tại ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định về đất đai. Hình thức của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lí để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng.
3.2. Nội dung của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật về đất đai thì nội dung của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nội dung chủ yếu sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
- Thời điểm chuyển giao đất;
- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển đổi, thời hạn sử dụng đất còn lại của bên được chuyển đổi;
- Chênh lệch về giá trị sử dụng đất nếu có;
- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển đổi;
- Trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng.
4. Đối tượng được chuyển đổi
Đối với đất nông nghiệp, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao, hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. | Khi thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên không chỉ tuân thủ những quy định của luật dân sự mà còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai. Thông qua hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác tiềm năng, lợi ích từ đất đai của các chủ thể có quyền sử dụng đất.
5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Thực chất của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là chuyển quyền và nghĩa vụ được đổi lại bằng các quyền và nghĩa vụ tương ứng. Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên chấm dứt trong việc sử dụng mảnh đất này và phát sinh trong việc sử dụng mảnh đất khác. Vì vậy, luật dân sự quy định chung cho các bên về quyền và nghĩa vụ như sau:
5.1. Nghĩa vụ của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất
– Chuyển giao đất cho nhau đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
– Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn;
– Chịu lệ phí về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà mình được chuyển đổi và thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai;
– Thanh toán tiền chênh lệch, nếu giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi của một bên cao hơn, trừ trường hợp có thoả thuận khác;
5.2. Quyền của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất.
– Yêu cầu bên kia giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
– Yêu cầu bên kia giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất;
– Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đã chuyển đổi;
– Được sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn.
6. Trình tự thực hiện
(Điều 60, 61, 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT)
– Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa” được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp gồm có:
+ Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận theo mẫu số 10/ĐK của từng hộ gia đình, cá nhân;
+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng;
+ Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
+ Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của ủy ban nhân dân cấp xã đó được ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phê duyệt;
+ Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có).
– Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa” gồm có:
+ Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất.
+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng kí đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận là văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân cấp xã thì uy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai.
Thời gian thực hiện đăng ký, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày.
